O valor ficou bem abaixo da expectativa da prefeitura, que esperava chegar perto de R$ 3 bilhões em arrecadação. A gestão municipal ofertou 164.509 títulos [Cepacs], mas conseguiu vender apenas 57,6%, sem nenhum valor de ágio em cima do preço mínimo de R$ 17,6 mil por m².

No total, foram vendidos apenas 94.811 Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), mas o prefeito Ricardo Nunes (MDB) comemorou o resultado.

Segundo a gestão municipal, os recursos serão usados prioritariamente em habitação popular, infraestrutura e equipamentos públicos, incluindo obras de reurbanização em três favelas, especialmente Paraisópolis.

O dinheiro também será destinado para intervenções na própria região, como o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima até a Avenida dos Bandeirantes.

“Vai ser um Cepac abençoado. Tem cunho social. Por isso fiquei tão triste com o que aconteceu na sexta-feira [liminar da Justiça que acolheu ação do MP]. Só com ações sociais vamos conseguir diminuir as desigualdades sociais. Esse leilão tem pra gente um gosto a mais, porque deu tudo certo”, afirmou Nunes.

👉 O leilão foi de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), que são títulos imobiliários obrigatórios para regularizar construções acima dos limites previstos no plano diretor da cidade. Eles também são uma forma de a prefeitura financiar melhorias urbanas em determinadas regiões.

O valor arrecadado é o maior da história das Operações Urbanas Consorciadas. O recorde anterior era de 2019, quando cerca de 93 mil títulos foram vendidos por R$ 1,636 bilhão.

O leilão aconteceu mesmo após questionamentos na Justiça e no Tribunal de Contas do Município (TCM). Um dos pontos girava em torno do pedido do TCM para reajustar em 21,3% o valor mínimo de cada Cepac.

A Justiça decidiu liberar a realização do leilão por entender que o cancelamento causaria insegurança jurídica e desestímulo aos investidores.

Questionada se houve desinteresse do mercado pelos títulos, em razão dos últimos acontecimentos às vésperas da oferta, a gestão municipal disse que está dentro do normal e que o mesmo aconteceu nos leilões passados da mesma Operação Urbana Faria Lima.

O certame era muito aguardado pelo mercado imobiliário porque há muitos projetos de construção de novos prédios ou regularização de edifícios que fizeram construções fora das regras municipais e precisam desses certificados para continuarem seus empreendimentos.

O interesse do mercado cresceu especialmente depois que a Câmara Municipal de São Paulo aprovou, em julho do ano passado, a expansão da Operação Urbana Faria Lima para uma área de 500 metros dentro do bairro da Vila Olímpia, chamada de “buraco da Faria Lima”.

Essa “ilha” engloba uma área de cerca de 25 quarteirões sem prédios altos onde, no início da Operação Urbana da avenida, 30 anos atrás, os moradores resistiram e conseguiram manter as baixas construções.

A área fica entre a Faria Lima, as ruas Santa Columba, Fiandeiras e Santa Justina e a avenida Presidente Juscelino Kubitschek, cujos terrenos da frente da avenida foram sendo adquiridos aos poucos pelas construtoras, que desejavam aumentar o coeficiente de construção da área, autorizado pela lei de zoneamento.

Com a mudança aprovada pelos vereadores, o coeficiente de aproveitamento máximo dos terrenos nesse “buraco de prédios” passou de 2 para 4. Ou seja, antes só era possível construir até o dobro da área do terreno; agora é permitido construir até quatro vezes essa área, viabilizando os prédios mais altos.

Para viabilizar as construções com esse potencial construtivo adicional, os proprietários dos imóveis precisavam adquirir justamente os populares Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), leiloados pela Prefeitura.

As principais intervenções registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) como referência para o leilão desta terça (19), que serão operadas com o dinheiro captado, serão são as seguintes:

• Prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima até Praça Roger Patti e alça de ligação com a Avenida dos Bandeirantes (projeto não iniciado ainda);
• Prolongamento da Avenida Faria Lima pela Rua Ribeirão Claro e alça de ligação sentido Aeroporto de Congonhas (nãoiIniciado);
• Nova requalificação urbana do Largo da Batata – Obras em andamento;
• Finalização do chamado ‘Boulevard Avenida Juscelino Kubitschek’ – Licitação de estudos e projeto em andamento;
• Produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Remoção das Favelas Real Parque Coliseu e Panorama – Obras e estudos em andamento;
• Melhorias das ciclovias da Faria Lima – Licitação de obra em andamento;
• Melhorias de transporte público – aplicação de R$ 200 milhões para custeio da Linha 4 – Amarela e construção de um VLT na Faria Lima (ainda em estudo);
• Melhoramento urbanístico da Avenida Santo Amaro – Obra em andamento;
• Ampliação e Melhoria de Espaços Públicos – construção de UBSs, escola de artes e equipamento de educação (ainda em fase de projeto);
• Hidrovia em um trecho de 4 km do Rio Pinheiros (em estudo).

Dos recursos do novo leilão, entre 60% e 70% devem ser usados para a melhoria da comunidade de Paraisópolis, mas as obras continuam em fase de estudo, segundo a Secretaria de Licenciamento e Urbanismo (SMUL). Entre as mudanças que a planeja na área estão:

• Abertura de uma grande avenida na comunidade
• Extensão da Avenida Hebe Camargo até o entorno da estação Morumbi do Metrô.
• Construção de moradias populares para 3 mil famílias
• Obras de saneamento básico

Os Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) são títulos mobiliários emitidos pela prefeitura e utilizados como contrapartida para a outorga onerosa de direitos urbanísticos adicionais no âmbito das Operações Urbanas Consorciadas (OUCs).

Eles permitem que proprietários ou empreendedores adquiram o direito de construir além dos limites estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, dentro do perímetro definido por cada Operação Urbana.

🔍Esses títulos também servem como contrapartida para a retomada de imóveis embargados pela gestão municipal, por desrespeitarem os limites ou regras de construção.

O mercado imobiliário estima que a área tenha pelo menos 15 prédios que podem ser enquadrados nessa gratuidade agora suspensa.

O mais emblemático deles é o edifício St. Barths, um prédio de luxo da incorporadora São José, na Avenida Leopoldo Couto Magalhães Júnior.

Ele teve as obras embargadas em 2023, por não ter autorização da Prefeitura de SP para a construção dos 19 andares. Na época, a construtora foi multada em mais de R$ 2 milhões (veja vídeo abaixo).